Diese Seite verwendet Cookies. Durch die weitere Nutzung der Website erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies gesetzt werden. Nähere Informationen zu Cookies und unserer Datenschutzerklärung finden Sie hier.

Coronavirus (COVID-19)

Mietrecht

Mietrecht Geschäfte

Müssen Unternehmer die Miete trotz Betretungsverbot weiterhin zahlen?

Bekanntlich ist derzeit das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbes von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben untersagt (dies mit Ausnahme der bereits oben erwähnten Unternehmen). Gaststätten dürfen überhaupt nicht betreten werden.

Aus diesem Grund stellt sich die Frage, ob der Mietzins weiterhin zu bezahlen ist oder ob sich Unternehmer auf § 1104 f ABGB berufen können. Nach § 1104 ABGB ist kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Unter "außerordentlichen Zufällen" versteht die Rechtsprechung Elementarereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind und einen größeren Personenkreis massiv betreffen.

Bei einer teilweisen Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes ist der Mietzins nach § 1105 ABGB zu reduzieren.

Obwohl dieses Gesetz seit mehr als 100 Jahren in Kraft ist, gibt es für die aktuelle Situation keine einschlägige Rechtsprechung.

Zur Beantwortung dieser Frage sind folgende Schritte zu prüfen:

  • § 1104 f ABGB, der hier anwendbar sein könnte, ist nicht zwingendes Recht und kann vertraglich modifiziert oder ausgeschlossen werden. Daher ist im ersten Schritt zu prüfen, ob bzw. welche Vereinbarungen die Vertragsparteien im Mietvertrag getroffen haben. Hat sich der Mieter im Mietvertrag verpflichtet, auch die Gefahr für außerordentliche nicht in seiner Risikosphäre liegende Verhältnisse zu tragen und auch in diesem Fall den Mietzins zu bezahlen, wird sich der Vermieter regelmäßig darauf berufen können. Bereits deshalb ist eine generelle Aussage nicht möglich bzw. nicht sinnvoll, weil es auf die Umstände des Einzelfalles ankommt. Tatsächlich muss der Mietvertrag analysiert werden, um eine sinnvolle Aussage treffen zu können. Daher sind Statements mehrerer Juristen in Medien, die recht forsche Aussagen treffen, mit Vorsicht zu genießen.
  • Die Verordnung BGBl./II Nr. 96/2020 regelt ein Betretungsverbot des Kundenbereiches zum Erwerb von Waren, zur Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben und galt zeitlich befristet auf Dauer einer Woche. Dieses Betretungsverbot wurde bis zum 13. April 2020 verlängert.
  • Voraussetzung des § 1104 ABGB ist nach dem diesbezüglich eindeutigen Gesetzeswortlaut, dass die in Bestand gegebene Sache gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Das momentane befristete Betretungsverbot führt zu einer zwar erheblichen Einschränkung der Nutzbarkeit des Bestandobjektes, aber höchstwahrscheinlich nicht dazu, dass dieses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Das Betretungsverbot ist gegen den Unternehmer gerichtet. Die Verletzung dieser Bestimmung durch den Unternehmer ist mit einer Strafe bis EUR 30.000,00 bedroht. Bei einer völlig emotionslosen Analyse der Bestimmung könnte man dementsprechend zum Ergebnis kommen, dass das Bestandobjekt nicht gänzlich unbrauchbar ist und somit § 1104 ABGB nicht anwendbar ist.
  • Für Gaststätten, besteht ein umfassendes Betretungsverbot. Hingegen sind Lieferdienste erlaubt, sodass eine Nutzung des Küchenbetriebs zur Belieferung möglich ist.
  • Alle anderen vom Betretungsverbot des Kundenbereichs betroffenen Branchen könnten natürlich einwenden, dass man Räumlichkeiten zum Betrieb eines Unternehmens ausschließlich deshalb anmietet, um Kunden zu ermöglichen, die Räumlichkeiten dazu zu verwenden, die angebotenen Waren oder Dienstleistungen nachzufragen. Kein Unternehmer würde dieselben Räumlichkeiten anmieten, nur damit er das Büro nur selbst nutzen kann, während der räumlich viel größere Kundenbereich nicht bestimmungsgemäß genutzt werden darf und Kunden das Objekt nicht einmal betreten dürfen.
  • Eine verhältnismäßige Mietzinsminderung im Ausmaß der teilweisen Unbrauchbarkeit kann daher in Betracht kommen. Der Umfang eines Mietzinsminderungsanspruchs ist aber immer im Einzelfall zu prüfen und hängt jeweils sowohl von den Vereinbarungen im Mietvertrag, den konkreten Umständen wie auch von den staatlichen Maßnahmen und Beschränkungen auf Bundes- und auf Landesebene ab.
  • Für Büros unabhängig von der Größe gibt es derzeit kein Betretungsverbot. Es gibt zwar die Empfehlung, von Home-Offices aus zu arbeiten, wo das möglich ist und zwischen Arbeitgeber und ArbeitnehmerIn vereinbart werden kann. Dass jemand nicht im Büro, sondern zu Hause arbeitet, entbindet den Mieter des jeweiligen Büros jedoch nicht von der Pflicht, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Aber auch hier muss eine Beurteilung im Einzelfall auf Basis der konkreten Umstände und der jeweils getroffenen staatlichen Maßnahmen und Beschränkungen erfolgen.
  • Wir raten momentan, dass Mieter ihre Vermieter kontaktieren sollen, damit eine vernünftige Lösung gefunden werden kann. Bitte vergessen Sie nicht, dass es auch eine Zeit nach der Krise geben wird und Mieter und Vermieter eine vernünftige Gesprächsbasis haben sollten.

Entschädigung durch den Staat?

Das Epidemiegesetz sieht in den §§ 29 ff Entschädigungsansprüche Geschädigter vor.

Die Verordnungen über die Betretungsverbote wurden aber nicht auf Grundlage des EpidemieG erlassen, sondern wurde mit dem COVID-19-Maßnahmengesetz eine eigene Rechtsgrundlage geschaffen.

Das COVID-19-Maßnahmengesetz sieht keine Entschädigungspflichten vor. In der am 20. März 2020 beschlossenen Novelle zum COVID-19-Maßnahmengesetz wurde ein neuer § 4 Abs. 2 eingefügt. Danach ist das EpidemieG auf Verordnungen, die der Bundesminister auf Grundlage dieses COVID-19-Maßnahmengesetz erlassen hat, nicht anwendbar. Wegen der Nichtanwendbarkeit des EpidemieG gibt es auch keine Entschädigungspflichten. Daher gibt es keinen Ersatz.

Es sind zur Verringerung der verursachten wirtschaftlichen Nachteile diverse Maßnahmen vorgesehenen, wie etwa der COVID-19-Krisenbewältigungsfonds, Härtefallfonds für Tourismusbetriebe sowie für EPU/KMU, Steuerstundungen und Überbrückungsgarantien. Die Inanspruchnahme der konkreten Maßnahmen ist zum Teil bereits möglich (z.B. Steuerstundungen) zum Teil werden diese Maßnahmen derzeit eingerichtet. Sie sollten jedenfalls eine genaue Dokumentation über die Zeiten und die Höhe Ihres Einnahmenausfalls zusammenstellen, um diese für eine Geltendmachung zur Verfügung zu haben.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages?

Die derzeitige Situation ist temporär. Die momentane Verordnung gilt bis Ostermontag, dem 13. April 2020. Dementsprechend liegen momentan keine außerordentlichen Gründe vor, die zu einer vorzeitigen Auflösung des Bestandverhältnisses berechtigen. Sollten die Maßnahmen über längere Zeit andauern, müsste die Situation neu bewertet werden.

Wir beraten Vermieter oder Mieter gerne, damit Sie für Ihr Unternehmen die optimale Lösung finden. Kontaktieren Sie uns unter office@b-law.at oder telefonisch unter 01 725 77.