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Coronavirus (COVID-19)

Mietrecht

Mietrecht Private

Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen

Mit dem 2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz wurden weitreichende Beschränkungen bei den Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen im Bereich von Wohnungsmieten eingeführt.

Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Das gilt nicht für Mietzinsrückstände, die vor April 2020 fällig waren.

Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

Diese Bestimmung tritt mit Ablauf des 30. Juni 2022 außer Kraft.

Anwendungsvoraussetzungen

Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit dieser Bestimmung sind:

  • Mieter einer Wohnung

Es ist unerheblich, ob das Mietverhältnis über eine Wohnung in den Voll-, Teil- oder Vollausnahmebereich des MRG fällt. Auf Miet- oder Pachtverhältnisse von Geschäftsräumen ist die Bestimmung hingegen nicht anwendbar.

  • Fälligkeit der Mietzinszahlung im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020

Für Mietzinszahlungen, die vor oder nach diesem Zeitraum fällig werden, gelten die Beschränkungen nicht. Der Vermieter kann diese ohne Einschränkung einklagen und auch eine Kündigung darauf stützen.

  • Mietzinszahlung wird nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil der Mieter als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist

Für die Anwendungsvoraussetzungen, dass der Zahlungsrückstand eine Folge der COVID-19-Pandemie ist, ist der Mieter beweispflichtig.

Die vorgesehenen Gesetzesregelungen knüpfen an die COVID-19-Pandemie sowie daran an, dass der jeweilige Schuldner als deren Folge in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Solche Beeinträchtigungen sind in ganz unterschiedlichen Konstellationen vorstellbar, etwa beim Kellner oder beim Reiseleiter, dessen Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des Restaurant- oder Touristikbetriebs gekündigt wird, oder etwa beim selbständigen Friseur, der seinen Betrieb schließen muss, oder bei der selbständigen Physiotherapeutin, deren Patient/innen nunmehr ausbleiben; Eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfahigkeit liegt aber auch dann vor, wenn zwar die jeweilige Branche oder der jeweilige Berufsstand nicht von den allgemeinen Beschränkungen betroffen ist, aber etwa eine gesundheitliche oder gesundheitspolizeiliche Pandemiefolge zum Tragen kommt. Wenn etwa ein Selbständiger seiner Berufstätigkeit nicht mehr nachgehen kann, weil er an COVID-19 erkrankt ist und sich deshalb wochenlang in Spitalsbehandlung oder in berufsverhindernder Quarantäne befindet, kommt er selbstverständlich ebenfalls in den Genuss der Schutzregelungen. Wer aber andererseits weder gesundheitlich beeinträchtigt ist noch eine Einkommensminderung erleidet, kann diese Sonderregelungen nicht für sich in Anspruch nehmen.

Rechtsfolgen

Grundsätzlich müssen Mieter von Wohnungen den vertraglich vereinbarten Mietzins weiterhin pünktlich bezahlen. Unterlassen sie dies, geraten sie in Verzug.

Mieter sind jedoch insofern geschützt, als dass der Vermieter bei der Geltendmachung von Corona-bedingten Zahlungsrückständen beschränkt ist.

Unklar ist, ob der Mieter den Vermieter informieren muss, dass er COVID-19 bedingt nicht in der Lage ist, den Mietzins zu bezahlen. Nachdem der Mieter das Interesse am Schutz hat, wird man ihm diese Verpflichtung auferlegen müssen.

Vermieter können Corona-bedingte Zahlungsrückstände für Mietzinszahlungen, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig wurden, bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. Das bedeutet, dass eine Klage wegen eines solchen Zahlungsrückstandes frühestens mit 1. Jänner 2021 möglich ist.

Nachdem das 2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz auch eine Beschränkung von Verzugszinsen und den Ausschluss von Inkassokosten betreffend Corona-bedingte Zahlungsrückstände vorsieht, muss der Mieter für solche Zahlungsrückstände höchstens die gesetzlichen Zinsen in Höhe von 4% p.a. bezahlen. Allfällige Kosten von außergerichtlichen Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen hat der Mieter nicht zu ersetzen.

Die Kündigung des Mietvertrages aufgrund eines Corona-bedingten Zahlungsrückstandes für Mietzinszahlungen, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig wurden, ist erst mit Außerkrafttreten der Bestimmung und daher erstmals mit 1. Juli 2022 möglich.

Weiterhin bestehen bleibt das Recht des Vermieters, den Mietvertrag wegen anderer Gründe auch vor diesem Zeitpunkt zu kündigen.

Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge

Grundsätzlich muss die Befristung von Wohnungsmietverträgen gemäß § 29 MRG für die Dauer von mindestens drei Jahren erfolgen. Kürzere Befristungen sind nach der bisher geltenden Rechtslage unwirksam.

Abweichend davon sieht das 2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz vor, dass Wohnungsmietverträge, die nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 ablaufen, für einen Zeitraum bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden können. Die Verlängerung hat schriftlich zu erfolgen.

Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so verlängert sich der Mietvertrag um weitere drei Jahre.

Räumungsexekutionen

Eine Räumungsexekution ist auf Antrag Mieters ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses Mieters und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist.

Anders als bei den eingeführten Kündigungsbeschränkungen ist es bei der Aufschiebung der Räumungsexekution keine Voraussetzung, dass diese Umstände auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind. Es ist auch unerheblich, ob die Räumung aufgrund einer Kündigung oder des Ablaufs der Befristung erfolgen soll.

Die Räumungsexekution ist nur dann nicht aufzuschieben, wenn sie zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Vermieters unerlässlich ist. Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem Vermieter Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben.

Das Verfahren ist auf Antrag des Vermieters fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung ist das Verfahren nur dann fortzusetzen, wenn die Voraussetzungen die Umstände für die Aufschiebung nicht mehr vorliegen.

Wir beraten Vermieter oder Mieter gerne, damit Sie für Ihr Unternehmen die optimale Lösung finden. Kontaktieren Sie uns unter office@b-law.at oder telefonisch unter 01 725 77.